本文作者:爱良

万科中报:多重挑战下守住财务安全,主业竞争力凸现

爱良 08-31 33080
万科中报:多重挑战下守住财务安全,主业竞争力凸现摘要: 面对上半年的多重挑战,万科用全力以赴的行动回应。8月30日晚,万科发布2024年半年报,上半年实现营业收入1427.8亿元。二季度经营性现金流净额较一季度明显改善,实现42亿元正向...

面对上半年的多重挑战,万科用全力以赴的行动回应。8月30日晚,万科发布2024年半年报,上半年实现营业收入1427.8亿元。二季度经营性现金流净额较一季度明显改善,实现42亿元正向现金流。在坚守财务安全底线基础上,三大主业竞争力凸显。

业内人士认为,在当前的市场环境下,万科能守住财务安全底线,同时三大主业均实现有质量的能力提升,实属不易。更重要的是,从这份半年报中,能看出万科这家公司的生命力和韧性,虽面临当下诸多挑战,但仍保持着对未来发展的信心,以及努力向行业新阶段探路的干劲,如多领域REITs实践、研发前沿综合住区产品、长租发展模式突破等,均取得了积极进展。

多年坚持稳健经营,为万科提供了较为坚韧的抗风险能力。经营层面,全力销售跑赢大市,实现超100%回款率,销售回款近1300亿元,二季度经营性现金流较一季度已明显改善,实现42亿元正向现金流。上半年,万科累计偿债524亿元,截至目前已完成73亿元的境内公开债和中期票据和折合人民币约104亿元的境外公开债券的偿付,年内已无境外公开债。上半年,万科合计新获融资、再融资612亿元,新增融资综合成本3.66%,其中境内3.60%,创历史新低,加权平均债务期限5.31年,其中5月获得招商银行牵头的200亿元银团贷款,是近年来房地产单笔金额较大的一笔贷款。万科上半年经营性物业贷落地219亿元,“白名单”项目“应报尽报”。

在守住安全基础上,上半年,万科聚焦综合住区开发、物业服务、租赁住宅三大主业,稳步提升业务竞争力。综合住区业务销售跑赢大市,上半年万科销售1273.3亿元,销售金额在14个城市位列第一,销售表现优于百强整体水平。高质量交付7.4万套房子,交付前邀请超过2万户业主走进工地实地感受建造质量,万科中报:多重挑战下守住财务安全,主业竞争力凸现78个项目实现“交付即办证”。与此万科已逐步建立适配新发展阶段的精准投资能力,2022年以来,行业高增长时代成为过去时,楼市销量及价格均已今非昔比,但万科主动投资项目整体兑现度却能达到87%,销售毛利率平均达18%,体现了万科的投资、管理水平持续提升,为未来的健康可持续发展做好了能力准备。在做好当下的万科也在研发面向未来的前沿产品。伴随城市发展,未来的城市需要若干个独立而又能自给自足的‘未来城市理想单元’,每个单元都将生产、生活、生态集于一体,让市民在步行可达范围内,享受自然生态与多元的生活场景。基于此,万科积极研发“未来城市理想单元”产品并已于上海率先落地,成为了2023年上海市住宅销售套数和面积双料冠军,今年已开始在全国更多城市实践推广。

租购并举下,万科长租业务的领先地位进一步巩固,继续保持规模和运营效率行业第一,客户满意度及出租率双双达到95%。万科长租业务的存量资产盘活的模式不断成熟,传统商办资产“由售改租”的新模式取得巨大突破,上半年开业的深圳和颂轩项目,1088套公寓由售改租,开业即实现满租,同类模式今年已盘活房源数超5500间。泊寓还积极响应国家纳保政策,全国共计纳保11.2万间。

物业服务积极于存量中发现增量,用新能力抓住新机会,实现营收176.3亿元,同比增长9.5%。住宅物业积极挖掘市场机会,行业增长挑战下实现营收双位数增长。在新增楼盘显著减少的情况下,精准把握存量住宅小区日益增长的房屋维护和更新需求,重点提升设施翻新能力,以低于市场价格30%的高性价比完成对公区环境的系统性改善,客户满意度、缴费率双双提升。商企服务综合能力受到知名企业客户认可,连续中标腾讯企鹅岛、华为青浦练秋湖两个中国企业最大的设施管理外包服务项目,金额超过5亿元。

关于半年报亏损的原因,万科已于7月业绩预告中做过坦诚解释,主要是开发业务结算规模和毛利率下降、大宗和股权交易亏损、部分非主业财务投资亏损以及减值计提。由于计提减值的金额增加,实际亏损金额小幅超出预告区间,一位资本市场人士指出,按监管规则,最终业绩在预告区间上下20%以内浮动都属正常范围。事实上,房企亏损实属常见现象,因为结算的主要是2021年及之前获取的项目,当时行业仍处高增长时期,头部房企为了“保规模”、不掉队,在激烈的土地竞争中难免拿到高价地,而2022年后行业进入深度调整期,“保现金流”又成为第一要务,为全力销售回款,以价换量在所难免,两相叠加下,亏损显然就不意外了。万科7月预告亏损之后,次日股价保持平稳,就可看出市场对房企亏损早有心理准备。

万科中报:多重挑战下守住财务安全,主业竞争力凸现

面向未来,万科依然抱有坚定信心。不久前,万科公告公司骨干管理人员共计1862人已自筹资金2.01亿元增持公司A股股票,增持股份自愿锁定两年。有业内人士指出,万科此次增持金额明显高于行业内的同类增持计划,诚意十足,同时不仅是管理层,业务负责人和骨干也参与了增持,体现了团队对公司发展前景的坚定信心。

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